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年輕人現在要不要買屋?

房東:小啾
發表時間:2012-10-30


高房價似乎已成為民怨之首,政府也對平抑房價開始採取行動,如果房價真的那麼貴,為什麼還有那麼多人在買房屋?房屋仲介公司的業績又不斷地大幅成長?對年輕人而言,現在買房怕房市反轉下跌,不買又擔心房價會更高,到底要不要買?四個必勝秘訣,不能不知:
◎必勝秘訣一要知道買屋真正目的是什麼?
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房價會漲所以才會想「購買」房屋,想「擁有」房屋,想擁有房屋「增值」所帶來的利益。
很多年輕人碰到這個問題,一定會直覺地反應說:買房子當然是要「自住」囉!但真是如此嗎?如果未來五十年,房屋確定都不會漲價,還會不會買?所以,要「購買」房屋前,一定要先想清楚真正目的──是為了「投資」想賺房屋增值的錢?還是為了「自住」,不在乎賺或賠?

如果房屋「絕對」不會增值,甚至還可能貶值,年輕人真的會為了「自住」去「購買」房屋嗎?基本上,很少人會去購買一戶五十年都不會增值的房屋來「自住」!因此,大多數人雖然用「自住」包裝,其實他們購屋時,心裡想的還是希望房屋要增值,要能獲利!「自住」往往只是一種包裝,避免自己被冠上「投機者」,甚至「炒房者」的不良名聲。

所以,如果房屋確定不會增值,聰明的人們必然都會用「租」的;除非無屋可租,或是租金太高!可是台灣目前的情況是,房屋有嚴重供過於求的情況,因此,沒有租不到房屋的困擾;同時,由於租金和房價的比例,幾乎也是全亞洲最低的,因此,也沒有租金太貴的問題。那為什麼還有那麼多的人不用「租」的,非買房屋不可呢?真正的原因只有一個,承認吧!在潛意識裡,是希望房屋會增值,也因為判斷房價會漲;所以才會想「購買」房屋,想「擁有」房屋,想擁有房屋「增值」所帶來的利益。

這有什麼好隱藏的?幾乎所有人購買房屋,不論其包裝為何,其實都帶有獲利的期望。所以決定是否「購買」房屋的第一步,年輕人一定要「真知道」購買房屋的真正目的何在?

如果不想賺房屋增值的錢,就不要購買房屋!你可以在任何一個喜歡的地方租到房屋,而且租金絕對不會太貴。那天不喜歡住了,隨時可以搬,那是多麼自由與快樂的人生啊!

有些年輕人說不想用租的,主要原因是不想看房東臉色,或是租不到自己想住的好房屋。其實這也是一種藉口,會有一間好旅館或好飯店給房客臉色看嗎?絕對不會,只有一個原因,你付不出好價錢!如果房東租金要二萬元,你多給他二千元,你認為還會有上述的痛苦嗎?年輕人常幻想世界上會有物美價廉的商品,這往往才是一切痛苦之源。

所以要「購買」房屋的真正原因,其實很清楚,不論是否願意承認,只有一個原因;為了房屋會增值!因此,如果購屋是為了期待房屋增值,就必需購買最有增值機會的房屋,而不是自己最喜歡或是最想居住的地區的房屋。

請特別注意,「別愛你所投資的房屋」是房地產投資的第一鐵則,因為當你以自己的主觀偏好,而非市場的客觀標準購買房屋,就必定要冒極大的投資風險。

結論是,如果只是為了「自住」,除非你的錢已經多到可以買一幢永遠不會出售的房屋(傳家宅),否則,最好的決定是去租自己喜歡的房屋,即使租金高一些,都比自己購買要划得來。

相對地,如果購屋的真正目的是為了想要投資獲利,就可以進入購屋決策的第二個階段了:
◎必勝秘訣二你想做那一種購屋者?
我相信沒有一個人願意承認自己是投機者(Speculator),當然要做投資者(Investor)。但不必太急,在回答之前,你必須先瞭解兩者的分別,根據房地產投資第二鐵則;「房地產投資基本上是沒有風險的!」但卻不保證「投機」沒有風險。

對於購買房屋而言,投機或投資的區別,「區位」是決定性因素,我們常聽到location 、location、location,但什麼是好的「區位」?什麼又是選擇正確「區位」的標準呢?

要特別注意,在房地產世界中,好「區位」(location)指得是看的到的,已成熟的地點。以台北市為例,信義計畫區、公館商圈、SoGo商圈……這些已經成熟,看的到、摸的到的地區才是正確地好區位,可是年輕人一定會問,這些地方的房屋會很貴啊!我怎麼可能會買得起呢?

所謂「貴有貴的道理」,這些好區位的房屋是貴,但是卻具有二個特性:一是不易跌價。二是一定會漲價,只要時間夠久!這種難跌易漲的特性就是全世界的房地產投資者所追求的標的。

最好的例子,是在美國紐約,緊鄰中央公園邊的老公寓,每戶平均價格約五億新台幣,至於連棟別墅則要二倍以上價錢,為什麼那麼貴?因為這就是好「區位」(location)的價值。雖然貴,但易漲難跌;雖然貴,但沒有風險,具有這種特性的標的就是正確地「投資」標的,購買這種房屋的人就是投資者。從來也不會有人批評這些貴宅的買賣者是投機者。

相對地,投機者如何選擇「區位」呢?投機者的區位是在對「未來的發展」(vision),所以在尚未成熟的地點購屋。

我們常聽到所謂的市場專家說,投資要跟著政府建設走,當計畫發佈,可以漲一次;開始動工又漲一次;完工後再漲一次,在這種「未來的」,還看不到發展的地點購屋,就是一種投機行為。

因為,購買這種房屋雖然價格便宜,但漲跌卻不易判斷,所以有被套牢的風險,因此,這種購屋行為在房地產的世界裡,是屬於「投機」的行為,你確定自己不是投機者嗎?

就像購買股票一樣,投機型的購買者,希望付出的錢少,所以會去尋找有可能獲得高報酬率,但卻有被套牢風險的標的;投資型的購買者,一定會選擇具有穩定的報酬,卻沒有被套牢風險的標的,他們不太會在乎價格的高低。

在房地產投資的世界裡,不論要做投機者或是投資者,都是自己的選擇,沒有對錯的問題,也沒有誰比較高尚的問題!因為,房地產投資第三個鐵則是;「風險有多大,報酬率就有多大!」。

只是當我們瞭解了這兩者的分別後,才會真正知道,生產或購買市區內豪宅(房價高)的人是「投資者」,生產或購買市區邊緣或新開發區(房價低)的人,才是「投機者」,可是少數官員卻常在媒體上將買賣市區內或高房價房屋的人稱為「投機者」,實在欠缺對房地產知識的基本認識。

購買市區內豪宅的人,他們不願冒風險,所以必須拿出大量的資金,以高房價購買已成熟地點(好區位)的房屋,這些房屋未必會有高的投資報酬率,這種購屋行為在全世界都和「投機」、「炒作」無關,是所有政府都應鼓勵的投資行為;反而是購買市區邊緣或是新開發區房屋的人,他們只拿出較少的資金,為了追逐高的報酬率(期待高增值),甘願冒大的風險,購買尚未開發成熟地點(區位差)的房屋,這種行為才是「投機」行為,所以才常有被套牢於山巔、套牢於海邊或套牢於大鎮的風險。

外國人常說台灣是貪婪之島(Greedy island),就是因為台灣人選擇作投機者的比例遠高於投資者,而且政府還常以政策鼓勵投機者(買便宜卻高風險房屋),打擊投資者(買豪宅),就是因為這種長時間積非成是的觀念所造成的!

年輕的朋友們,當真正瞭解了「投資者」與「投機者」的分別後,你是否決定了是要當「投機者」,還是「投資者」呢?選擇沒有對錯,只有風險的承擔問題。

因此,如果選擇作為投機型購屋者,就可以進入購屋決策的第三個階段了:

◎必勝秘訣三你能夠承擔多少風險?

當人們年齡愈大,「高投資報酬率」反而不是決定投資標的的關鍵影響因素,「低的風險」才是最重要的影響因素。
年輕人最大的本錢是時間,任何投資即使輸了都還有時間可以賺回來;可是年紀大的人就沒有了這種優勢,所以行為自然保守!最近有個調查資料,發現購買豪宅的人年齡多在五十歲以上,其實就在反映這種現象,當人們年齡愈大,「高投資報酬率」反而不是決定投資標的的關鍵影響因素(key factors),「低的風險」才是最重要的影響因素。

如果你要做一個購屋的「投機者」,就要清楚知道投機型購屋的幾個重要風險;一是區位(location)風險,因為釵h美麗的夢想,在購屋時都還看不到,萬一不能實現,就易被套牢。二是貸款風險,每當市場景氣反轉,銀行真正緊縮銀根的順序,都是先郊區後市區。三是利率風險,目前台灣的利率是三十年來最低水準,未來再低的空間有限,情況如果改變,利息負擔可能增加。四是跌價風險,每當市場景氣反轉,郊區房價受到的影響總大於市區,如果房屋跌價,銀行必然就會緊縮貸款額度。五是出租風險,釵h新開發區由於供給較多,所以未來出租時,競爭者必多,會有不易尋找租客與租金不易提高的風險。

所謂「大軍未動,糧草先行」,對於這五種風險;地點、貸款、利率、跌價、出租,如果都已考慮清楚或準備妥當,就可以從容地做一個購屋「投機者」。如果能將風險控制在可接受或可承受的範圍裡,就可以進行「投機型」購屋,會有機會賺到高的報酬率。

相對地,如果決定做一個購屋「投資者」,就只有一個問題,就是「價格」問題,根據房地產投資第四鐵則;「在A級地段,各種等級房屋皆為不敗投資」。購買A級地段C級房屋,投資報酬率會最高;購買A級地段A級房屋,獲利金額會最高;即使投資A級地段B級房屋,也沒有風險,所以在A級地段購買房屋,只有進場價格問題,進場價格愈低,獲利的等待時間(Standby period)就愈短。

最好的例子,是在二○一○年三月,大安區SOGO商圈一幢法拍屋,以每坪九十一萬五千元高於市場行情價格拍定,就是典型A級地段B級房屋的例子。得標屋主說,他準備自住十年,如果十年後房屋價值到達了九十萬元,他就等於白住十年;如果超過了九十萬元,就賺錢了。這就是一種典型投資型購屋的思維與例子。

也有釵h富有的二代留學生,到國外讀書時,父母就在當地購屋,十年後,其子學成歸國,房價通常至少會漲一倍,不但十年生活費等於免費,本錢還全數拿回!這些例子在在告訴我們「房地產投資是沒有風險的,只要時間夠久」(鐵則二),可是年輕人卻常因知識不足或宥於自有資金的不足,而不得不被迫走向「投機型」購屋的高風險之路,是十分令人心疼的。

當準備承擔風險後,就可以進入購屋決策的最後階段了:
◎必勝秘訣四你準備了多少錢?

大安區SOGO商圈一幢法拍屋,以每坪九十一萬五千元,高於市場行情之價格拍定。
如果只以自有資金的角度觀察,每一個年輕人的錢都不會太多,因為如果每一個人購屋都「量力而為」的話,自然就會和「投資」無緣,只能以「投機者」的方式冒風險購屋;但如果希望成為「投資者」,希望避開風險,能在好區位購屋,就應該學習「集資購屋」。

因為購屋的主要目的是「獲利」,而好區位的房屋才能保證增值,因此,自然應該以易漲難跌的好房屋為首要目標,而購買的方法應該是:

一、儘可能增加銀行貸款的額度。以一戶五千萬元的房屋為例,如果可以貸款百分之八十五,自備款就只要七百五十萬元。

二、儘可能延長自備款支付的時間。例如七百五十萬元如果可以分三年支付,則平均一年只要付二百五 十萬元。預售屋為何價格能較高?就是因能提供這種機會。

三、儘可能集資購屋。因為每年要付二百五十萬元,如果能招到五位合夥人(包含自己),則每年每人只要支付五十萬元,相信是釵h年輕人的能力都能負擔得起的。

四、要儘可能延長持有的時間。以貸款利息而言,四千二百五十萬元的利息,如以百分之二計算,一年只要八十五萬元,如果由五位合夥人均攤,每人一年只要付十七萬元,每個月只要負擔一萬四仟元利息,可以輕鬆支付利息(包含租金收入),這房屋就可以長時間的擁有。

如以十年為目標,好房屋至少會漲一倍,何時漲到一倍就出售,出售時每位合夥者除了能將本錢全部拿回外,還可以各賺一千萬元,就能很容易的賺到人生第一桶金。不但如此,在十年之間還可以獲得豐厚的租金收入。

同樣的時間,如在郊區購買便宜的房屋(房價如是一千五百萬元),如果貸款百分之八十,一樣要付三百萬元的自備款,如分三年,每年要繳一百萬元的自備款;然後貸款一千二百萬元的利息,以同樣利率,每個月要付二萬元,這種每個月要以近二倍負擔的購屋,如果房價漲幅小於百分之八十(請注意房地產投資的第七鐵則:「房價低通常代表不會漲」),即使以報酬率而言,都比集資划不來。更不要說,過程中房屋還不易租出去。

所以年輕人要知道,不論是與父母、兄弟姐妹、同學朋友,只要找到五位(連自己),就可以創造出一個五千萬元的購屋計畫,而且如果租金就可以支付利息,這項購屋計畫就會是一個可長可久的「投資」,當大家能力多了,就可以再複製下一個標的。

真正了解購屋目的,選擇好的區位,採用正確的方法,任何時間都是購屋良機!
集資購屋的最大好處,是可以掌握住房地產投資的第五鐵則;「愈貴的房屋愈會漲」,全世界的真正房地產投資者,都具有一個特性,會去尋找具獨特性與具稀有性的房屋,而並不將價格視為主要限制。

例如,在美國只要是看得到大海的房屋,其房價及增值性就十分驚人;在台灣也有專門購買店面,或頂樓的投資人,這些具有獨特性與稀有性的房屋,雖然其房價較高,但其風險性低,增值性大,而且出租和脫手都容易。

所以在購屋的世界裡,要儘可能地朝向「投資型」購屋前進,不要將錢的限制性看得太嚴重,因為購屋就是要購買最會增值的房屋。要切記房地產投資的第六鐵則;「買得起通常代表賣不掉」,千萬不要以自己能力是否可以買得起?做為購買房屋的標準,因為這種作法本身就是一種風險。

但更重要的是,相對投機而言,房地產投資的第八鐵則:「購屋的最大風險是什麼都不做」。所以在心態上,要將購屋當成是一件非做不可的長期投資,千萬不要像買賣股票般的殺進殺出,那樣便無法在購屋中賺到大錢,要細心體會房地產投資的第九鐵則:「很快將屋賣出,會變有錢;但長期持有,會變富有」。

結論是,房價高低不是問題,個人的現金限制也不是問題,只要真正了解購屋的目的,選擇好的區位,採用正確的方法,任何時間都是購屋良機!年輕人往往受限於知識與經驗,常採取相反的作法,以個人自備款為限制,以低房價為目標,這種思維方式,風險極高,自然不宜購屋。

購屋是購買一個「機會」,一個能讓自己及家人一生快樂的機會!每一個年輕人都有權力去把握!要知道,即使從廿五歲開始購屋,到了六十五歲停止購屋,以十年為一單位,也只有四次機會!如果從卅五歲才開始購屋,人生的快樂機會就少了四分之一。因此,如要購屋,要早購屋,要購對屋,購屋是可以讓你今生「因屋而富,因屋而貴」的重要機會,請切記本文中的九個房地產投資不敗鐵則,趕快行動吧!祝大家投資順利!



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  • 1 樓住戶:茱咪
    發表時間:2013-04-01

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    2 樓住戶:潔拉
    發表時間:2014-01-02

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